Регистрация без проблем: кому, куда и как подавать уведомление о планируемом строительстве

Где можно строитьМногократно расписано о целевом назначении земельных участков, но одни и те же вопросы возникают с завидным постоянством. Не вдаваясь в подробную квалификацию, строиться можно на участках нескольких видов.Для ведения садоводства – понятие дачных участков упразднили, вместо них ввели садоводческие и огороднические, но по инерции их зачастую так и называют дачными. Огороднические участки предназначены только для растениеводства и строить на них можно лишь разборные времянки без фундамента.
Для индивидуального жилого строительства (ИЖС).
Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) – в границах населенного пункта.
Еще один немаловажный момент – законно строиться может сам владелец земли, или его полномочный представитель, способный свои полномочия подтвердить документально. Так как только эти категории граждан имеют право подавать уведомление о планируемом ими строительстве или реконструкции дома. Конечно, речь не о нанятой бригаде или компании-подрядчике, а об инициаторе стройки. Это может быть как частник (физическое лицо), так и юридическое лицо, даже иностранное.Что можно строитьИнтерес к загородной (пригородной) жизни стабильно растет, а пандемия его и вовсе, подстегнула и очень удобно, что исходя из собственных предпочтений и с оглядкой на возможности, владельцы имеют право возводить на своих участках строения разных видов.Капитальный частный дом – официально, объект индивидуального жилого строительства. Но как бы ни мнилось некоторым предприимчивым гражданам, умудряющимся строить на шести-десяти сотках небольшие многоквартирные коттеджи, по закону, это именно одноквартирный, отдельно стоящий жилой дом. И он не должен быть больше трех этажей и выше двадцати метров от уровня земли до конька. Жилой дом рассчитан на круглогодичное проживание и в нем обязательно должны быть все инженерные коммуникации, а это и электричество, и водопровод с канализацией, и система отопления. В таком доме по действующему законодательству можно жить круглый год и прописаться.Сезонный дом – официально, садовый дом. В отличие от индивидуального жилого дома, он не предназначен для круглогодичного пребывания, а только для сезонного удовлетворения гражданами бытовых нужд. В нем может не быть никаких удобств, кроме электричества, но никто не может запретить при строительстве также провести воду, обустроить полноценный санузел, и сделать отопление. Как и отслеживать, живут владельцы в нем постоянно или наезжают периодически, надзорные органы не станут. Но чтобы иметь возможность официально прописаться и в случае продажи указывать не как садовый, а как жилой дом и просить дороже, придется уже после менять вид разрешенного использования.Хозяйственные постройки для личного использования – как некапитальные, так и капитальные гаражи, бытовки, бани, мастерские, летние кухни, дровники, хозблоки, туалеты и летние души, перголы и беседки или гриль-домики, курятники и сараи для содержания сельскохозяйственных животных. Наличие или отсутствие признаков капитальных строений, а это, в первую очередь, фундамент, никак не сказывается на процессе. В отличие от садового или дачного дома, на хозяйственные постройки не нужно подавать уведомления о планируемом строительстве объекта.Уведомление вместо разрешения – суть однаС 4 августа 2018 года вступил в действие Федеральный Закон №340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». Действующий до этого «разрешительный» порядок заменили «уведомительным» и многим показалось, что разрешения отменили. Никто ничего не отменял, как и до внесения изменений, официально нельзя начать строительство просто так, когда захотелось. Разница только в том, что раньше в органы местного самоуправления нужно было подавать заявление на получение разрешения на строительство и введение в эксплуатацию, а сейчас – уведомлять эти же органы о своих планах и их успешной реализации. Для тех, кто только планирует стройку и не успеет подать уведомление до конца февраля, актуальна обновленная версия первой части статьи 51.1. Градостроительного кодекса РФ Уведомления о планируемых строительстве и реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.«1. В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также — уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения…».Как видно из текста, уведомление о планируемом строительстве ИЖС нужно направлять в органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство. Далее, муниципалитету или иному органу самоуправления местного или федерального значения дается семь рабочих дней на согласие с началом строительства или несогласие (обоснованное). При строительстве (реконструкции) в границах исторического поселения этот срок увеличивается до двадцати рабочих дней. Однако в регионах может получиться быстрее при личном обращении. Так, участник нашего портала sergey4kin сначала попытался подать уведомление о планируемом строительстве объекта через Госуслуги, но хотя форма была заполнена и отправлена, спустя неделю ответ не пришел.В общем, позвонил сейчас в администрацию, долго что-то там искали, проверяли, но от меня заявки не нашли. Похоже на правду, так как на госуслугах нет статуса регистрации. Сказали, что разрешения выдают за 15 минут на бумаге при наличии всех документов и если мне срочно, то быстрее будет подойти к ним, чем разбираться с госуслугами.В администрации не оговорились – результатом подачи уведомления, независимо от способа, является:«Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке» – по сути, то же разрешение на строительство, только «вид сбоку».
«Уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрами (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке» – отказ, равно, запрет на строительство.
Срок действия положительного уведомления о соответствии – десять лет, в течение которых можно начать строиться в рамках указанных в поданном уведомлении параметров индивидуального жилого или садового дома. Если же в ответ на отправленное уведомление о планируемом строительстве в оговоренный законом срок не поступило ни уведомление о соответствии, ни уведомление о несоответствии, означает, что власти дали добро и можно смело строиться в течение тех же десяти лет.При каких условиях могут отказатьУведомление о несоответствии, фактически, запрет на строительство или реконструкцию, могут выдать всего в нескольких случаях.Несоответствие параметров – если в уведомлении указаны планируемые параметры жилого или садового дома, не соответствующие предельно допустимым параметрам разрешенного строительства (реконструкции) для капитальных объектов:действующим правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) для данной местности;
документации по планировке территории;
обязательным требованиям Градостроительного кодекса или федерального законодательства.
Несоответствие вида разрешенного использования участка или наличие ограничений – обычно камнем преткновения становится попадание участка полностью или частично в какую-либо зону с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).Несоответствие облика – когда строительство или реконструкция планируется в пределах исторического поселения, но заявляемый облик объекта ИЖС или садового дома не соответствует действующим требованиям к архитектуре.Заявитель неправомочен – уведомление подано не собственником, и не другим физическим или юридическим лицом, являющимся его официальным представителем.В уведомлении о несоответствии должны быть подробно расписаны основания для него. Никаких размытых формулировок – предельные параметры, по которым выявлено несоответствие, если загвоздка в них; разрешенный вид использования или виды ограничений; приложение с уточнением архитектурных нестыковок, когда проблема с обликом. Если отказ обусловлен несоответствием параметров, параллельно уведомление о несоответствии направляется органам местного самоуправления. Когда запрет связан с нахождением в особой зоне, уведомят также исполнительные органы (федеральные, муниципальные), осуществляющие земельный надзор. Ну а если уведомление завернули из-за архитектурного несоответствия, то поставят в известность тех, кто отвечает за охрану культурного наследия.Как заполнить форму уведомленияПодавать уведомление можно как лично, так и удаленно, но форма во всех случаях стандартная и заполняется одинаково.Данные о застройщике.
ФИО, место жительства, данные паспорта или иного документа, удостоверяющего личность, если им является физическое лицо;
Название, где находится, регистрационный номер из единого реестра, а также, идентификационный номер налогоплательщика (ИНН), в случае, если застройщиком является юридическое лицо, за исключением случая, когда заявителем является иностранное юридическое лицо.
Данные о земельном участке.
При наличии, кадастровый номер участка, если его нет, адрес или хотя бы местоположение.
Данные о праве заявителя на земельный участок и правах на него других граждан (когда собственность долевая).
Данные о виде разрешенного использования участка.
Данные о планируемом объекте.
Вид разрешенного использования – будет это индивидуальный жилой дом (объект индивидуального жилищного строительства) или садовый дом.
Цель подачи уведомления – строительство или реконструкция.
Информация о планируемых параметрах объекта ИЖС или садового дома – этажность, площадь, высота, отступы от границ участка.
Если имеется решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров планируемого объекта, сведения о нем обязательно вносятся в форму.
Сведения о типовом архитектурном решении объекта – когда строительство (реконструкция) запланированы на территории исторического поселения в соответствии с одобренным законодательно для данной местности типовым проектом, достаточно указаний на него.
Схематичное изображение дома, который планируется построить или реконструировать, с точным расположением на участке – прямого указания на необходимость его наличия в статье 51.1. ГК РФ нет, но по решению Верховного Суда, которое Апелляционная коллегия оставила без изменения, этот пункт признан не противоречащим действующему законодательству.
Подтверждение, что планируемый жилой или садовый дом не предназначен для деления на независимые объекты недвижимости (квартиры).
Также в уведомлении необходимо указать почтовый адрес застройщика и адрес электронной почты (для связи), плюс, предпочтительный способ получения ответного уведомления (почтой по указанному адресу, на электронную почту, лично, в МФЦ или уполномоченном муниципальном органе).Допущенные при заполнении ошибки или неточности не могут стать причиной для получения уведомления о несоответствии, но из-за них могут с первого раза не принять документы.Как выглядят формы уведомлений ( о планах и завершение, о соответствии и несоответствии) можно увидеть по ссылке.Какие документы нужны для подачи уведомленияНикакие, если соблюдается несколько условий:
Уведомление подает лично владелец участка, он же, застройщик.
Права на участок зарегистрированы в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости).
Застройщик не является иностранным юридическим лицом.
Дом строится (реконструируется) вне исторического поселения.
Дом строится (реконструируется) в границах исторического поселения, но по утвержденному типовому для данного поселения архитектурному решению (указывается в форме).
То есть, проще некуда – заполняется только форма уведомления, с указанием данных выписки из ЕГРН (теперь этот документ является подтверждением права собственности). Подтверждение сведений, указанных застройщиком, органы, ответственные за выдачу разрешений, запрашивают в соответствующих инстанциях самостоятельно.Если участок в ЕГРН еще не зарегистрирован, то к уведомлению необходимо приложить копию имеющихся документов, доказывающих право собственности (на каком основании застройщик владеет участком). Когда уведомление подает не сам застройщик, а его полномочный представитель, приложением должен идти документ (копия), эти полномочия подтверждающий. Если застройщик, иностранное юридическое лицо, должен прилагаться заверенный нотариально перевод регистрационных документов организации.Когда уведомление подается в отношении объекта, расположенного в границах исторического поселения, но строительство или реконструкция будут проводиться не по типовому проекту, обязательно прилагается описание внешнего облика. Оно должно быть и в текстовом, и в графическом формате. Текстовое описание – указание параметров объекта, цветового решения фасадов, типа стеновых материалов. Графическое – изображение фасадов (визуализация).Уведомление об окончании строительства (реконструкции)Как и разрешение на строительство или капитальную переделку, разрешение на ввод в эксплуатацию заменили уведомлением об окончании строительства (реконструкции), но оно тоже является обязательным. Подавать его нужно не позднее, чем через месяц после окончания работ на объекте. Форма уведомления практически идентичная – указываются все те же данные застройщика, участка и объекта (включая схематичное изображение), адреса для связи и способ направления ответа, дается подтверждение, что дом не поделен на квартиры. В идеале подавать на государственную регистрацию объекта ИЖС должны органы же самоуправления (в семидневный срок), поэтому в форме уведомления есть строка, в которой указываются реквизиты платежного документа. То есть, на момент подачи уведомления, госпошлина уже должна быть оплачена (350 рублей строительство, 2000 рублей реконструкция).К уведомлению обязательно прилагается технический план дома (бумажный носитель, диск), заказываемый кадастровому инженеру. Его стоимость варьируется в широком диапазоне. Можно сравнить цены и выбрать самое выгодное предложение, если речь не про маленький населенный пункт с монополистами в каждой сфере.Когда участок в собственности (долгосрочной аренде) у двух и более лиц, кроме техплана к уведомлению прилагают соглашение, заключенное между всеми собственниками (арендаторами), определяющее их доли.В течение недели, проверив построенный (реконструированный) дом на соответствие заявленным параметрам, уполномоченный орган обязан отправить застройщику положительный ответ и передать документы на регистрацию, либо отправить мотивированный отказ (уведомление о несоответствии).За застройщиком сохраняется право самостоятельно подать документы на регистрацию объекта ИЖС, но оно не отменяет необходимость подачи уведомления о завершении строительства (реконструкции).Когда уведомление о строительстве не нужноНикого не нужно уведомлять, если на момент вступления в силу изменений в Градостроительный кодекс в 2018 году, у владельца участка на руках уже имелось действующее разрешение на строительство, а указанные в нем параметры дома менять не планируется. Как и уведомления, разрешения обладали достаточно длительным сроком действия (10 лет), выданное в 2012 правомочно и в 2022 году, а по выданному в 2017 и вовсе, можно будет строиться аж до 2027 года. Но по окончанию строительства нужно будет подать соответствующее уведомление.Даже если строительство на участке не планируется в ближайшие год-два, пять-семь лет, пока услуга бесплатна, пакет документов минимальный и подать уведомление можно не выходя из дома, имеет смысл подстраховаться. Мало ли как изменится законодательство, почему бы на десяток лет не обезопасить себя от лишних телодвижений и трат.Как обойтись вообще без уведомлений при строительстве домаУведомления о планируемой стройке дома и об ее окончании необходимы, чтобы объект можно было зарегистрировать. Без государственной регистрации права собственности в нем можно жить, не платя налоги (до поры, до времени), но нельзя совершать никаких других действий. А это и прописка, и страхование, и продажа, и дарение, и включение в наследственную массу. Но притом, что уведомительный порядок считается обязательным, чтобы не пришлось подавать два уведомления и рисковать получить отказ, сегодня можно воспользоваться упрощенной формой регистрации объектов индивидуального жилищного строительства, в рамках действующей дачной амнистии. Дачной она называется, так как в 2006 году впервые была применена упрощенная форма легализации домиков на дачных участках, которые десятилетиями строили вообще безо всякой документации. В настоящее же время ее не только в очередной раз продлили, до 1 марта 2031 года, но и расширили, добавив возможность упрощенной регистрации жилых и садовых домов, как на участках для садоводства, так и на участках для ИЖС и ЛПХ (в пределах поселений).Упрощенная форма предполагает регистрацию дома любым удобным способом:
лично, через МФЦ;
удаленно почтой с уведомлением о вручении (подпись заявителя нужно нотариально заверить);
удаленно в электронном виде (нужна электронная подпись).
Если участок зарегистрирован в ЕГРН, а регистрацией занимается сам владелец, то кроме декларации (аналог формы уведомления, в которую вносят все сведения о застройщике, участке и доме) потребуется только технический план. Если регистрации нет, то нужны правоустанавливающие документы старого образца. За упрощенную регистрацию придется заплатить 350 рублей госпошлины.При упрощенной форме регистрации, когда именно построен дом, еще в период действия разрешений на строительство или уже после введения уведомительного порядка, значения не имеет. Очередной отечественный парадокс – выданные ранее разрешения действуют, уведомления о планах и их свершении обязательны, но по дачной амнистии не важно, чего именно нет у потенциального собственника, разрешений или уведомлений. Пока она действует, он может выбрать тот способ легализации своей недвижимости, который для него предпочтительнее.Выдержка из разъяснительного письма Росреестра, опубликованного на официальном сайте.«…Таким образом, застройщик (правообладатель соответствующего земельного участка) вправе самостоятельно выбирать, в каком порядке оформлять жилой или садовый дом: в упрощенном порядке в соответствии с частью 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ или в уведомительном порядке в соответствии со статьей 51.1 и частями 16-21 статьи 55 ГрК РФ, статьей 16 Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»…То есть, как минимум в ближайшие девять лет можно строить и регистрировать дома, они же, объекты индивидуального жилищного строительства, как с предварительным согласованием с муниципалами, так и без оных, упрощенно. В обоих случаях госпошлина составляет 350 рублей и не обойтись без заказа технического плана. Главное – дом должен соответствовать признакам индивидуального по техническим параметрам и быть построенным (спроектированным) с учетом действующих строительных правил и противопожарных нормативов.Уведомлениям посвящена отдельная тема на форуме, в которой участники делятся самой акуальной информацией и сообща ищут выход из сложных ситуаций. А о том, где же брать деньги на осуществление планов, подробно рассказывается в тематическом материале. В видео – что получается, когда самостройщики входят во вкус.